Interview (v.r.n.l.:) Sonja Kettelgerdes, Bereichsleiterin Gebäudemanagement, und Britta Kaatz, stellv. Bereichsleiterin Gebäudemanagement im Kölner Studierendenwerk

Das Unvorhersehbare ist in unserer Branche irgendwie normal 

Das Leitungsteam Gebäudemanagement Sonja Kettelgerdes   und Britta Kaatz   über Probleme und Lösungen bei kleinen und großen Wohnheim-Sanierungsprojekten.

Interview: Cornelia Gerecke | Text: Michelle Niehenke | Fotos: Matthias Klegraf

Sonja Kettelgerdes und Britta Kaatz haben bei den Sanierungsprojekten des Werks schon viele Überraschungen erlebt. So kann aus einer kleinen Baustelle auch schon mal eine Komplettsanierung werden. Im Interview haben sie verraten, wie sie trotzdem den Überblick behalten und die Baustellen erfolgreich managen.

In der Remigiusstraße haben Sie ein umfangreiches Sanierungsprojekt geleitet. Wie gehen Sie bei der Planung vor?

 

Kaatz: Am Anfang werden die Kosten geschätzt – das waren für die Remigiusstraße 2,1 Mio. Euro. Unsere Controllerin, Frau Schuh-Hagen, stellt die Summe in den Wirtschaftsplan. Im Projektverlauf werden die Kosten regelmäßig angepasst und mit dem Verwaltungsrat abgesprochen. Es passiert nämlich immer wieder, dass nach Projektbeginn neue Anforderungen auf uns zukommen.

Kettelgerdes: Bestes Beispiel ist das Wohnheim in der Remigiusstraße mit seinen 72 Bewohnern – das hat sich nach und nach zu einer Großbaustelle entwickelt. Anfangs waren nur die Erneuerung der alten Holzfenster, einige Malerarbeiten, die Erneuerung des Bodenbelags im Innenbereich, die Aufarbeitung der Außenfassade und die Schaffung von drei zusätzlichen Wohnplätzen im Dachgeschoss geplant. Im weiteren Verlauf kamen die Schadstoffsanierung (Treppenhaus und Fassadenfugen), die Erneuerung der Lüftungsleitungen (aus Brandschutzgründen) und die komplette Strangsanierung hinzu. Letztendlich war es fast eine Komplettsanierung und die kostete dann 3,15 Mio. statt 2,1 Mio. Euro. 

Kaatz: Dem Verwaltungsrat in dieser Situation zu erklären, dass das geplante Budget nicht ausreicht, ist nicht angenehm. Deswegen liegt mir sehr viel daran, die Vorlagen für den Verwaltungsrat so ausführlich und verständlich wie möglich aufzubauen. Damit auch Personen ohne Bauwissen die Mehrkosten nachvollziehen können. 

 

Nach der Wohnanlage in der Remigiusstraße ist die Sanierung des Uni-Centers eine zweite Großbaustelle. Gab es hier ähnliche Überraschungen? 

Kettelgerdes: Bisher nicht … Ich würde fast sagen, dass sich niemand bei uns um dieses Projekt „gerissen“ hat. Aber hier hat das externe Architekturbüro bei der Planung bereits sehr gute Arbeit geleistet wie auch jetzt in der Bauphase. Die Sanierung der Apartments im Uni-Center ist sehr komplex und umfangreich und läuft dafür fast „problemlos“ – toi, toi, toi.

Kaatz: Das haben wir nicht erwartet: Ein kleines Bauvorhaben entwickelt sich zum Problemfall und auf der größten Baustelle läuft alles wie geplant.

Kettelgerdes: Das Unvorhersehbare ist in unserer Branche irgendwie normal. Manchmal denke ich schon morgens nach der ersten Baubesprechung, dass der Tag gelaufen ist. Meistens klärt sich aber alles im Laufe der nächsten Stunden. Das ist ein tolles Erfolgserlebnis. Jeder Tag entwickelt sich anders und das macht den Job interessant.

„Die Sanierung der Apartments im Uni-Center ist sehr komplex und umfangreich und läuft dafür fast ‚problemlos‘ – toi, toi, toi.“

Sonja Kettelgerdes

Was ist bei so einem großen Sanierungsvorhaben zu beachten? 

Kettelgerdes: Bei Großprojekten wie diesem, in dem 378 Studierende wohnen, kann man nicht einfach mit einer ganzen Etage, geschweige dem ganzen Gebäude loslegen. Es wurden zunächst Probesanierungen in einzelnen Apartments durchgeführt, um die erforderlichen Maßnahmen, den Sanierungsumfang und die Dauer besser einschätzen zu können.

Es stand zum Beispiel die Idee im Raum, je zwei kleine Apartments zu einem größeren zusammenzulegen. Wir haben uns aber dagegen entschieden, weil dann 105 Wohnheimplätze weggefallen wären – bei der großen Nachfrage und dieser exponierten Lage undenkbar.

 

Und im Anschluss an die Probesanierung sind Sie bei der ersten Etage gestartet?

Kettelgerdes: Fast … zunächst mussten zwei Etagen durch Xenia Meyer, die Verwalterin aus dem Studentischen Wohnen, entmietet werden. Natürlich wurden alle Studierenden rechtzeitig informiert und woanders untergebracht. Im August 2018 hat die Schadstoffsanierung in der fünften Etage begonnen. Die sechste Etage musste ebenfalls schon entmietet werden, damit hier die Leitungen für die Rohrleitungssanierung abgeklemmt werden konnten. Nach zwei Monaten wurde die nächste Etage entmietet, so dass die Gewerke nun von Etage zu Etage durch das Gebäude nach oben ziehen können: Erst die Schadstoffsanierung, dann die Rohrleitungs- und Brandschutzsanierungen durch die Wohnungs-Eigentümergesellschaft (WEG) und im Anschluss daran erfolgt die Wiederherstellung der Apartments – Wände, Bäder, Böden, Küchen und Zimmermöblierung – durch das Kölner Studierendenwerk. 

Kaatz: Es geht wirklich schön der Reihe nach und nach etwa neun Monaten ist eine Etage komplett wiederhergestellt. Im Zwei-Monatsrhythmus werden die Etagen entmietet, in fünf Etagen wird saniert und ebenfalls im Zwei-Monatsrhythmus können die fertiggestellten Apartments wieder bezogen werden.

„Ein kleines Bauvorhaben entwickelt sich zum Problemfall und auf der größten Baustelle läuft alles wie geplant.“

Britta Kaatz

Und wann sind die Sanierungsarbeiten im Uni-Center abgeschlossen? 

Kettelgerdes: Pünktlich zur Hundertjahrfeier des Kölner Studierendenwerks – 2022!

 

Bei Ihrer Arbeit müssen Sie viele Firmen, Fachplaner und Handwerker koordinieren. Wie klappt die Zusammenarbeit? 

Kaatz: In der Remigiusstraße funktionierte die Zusammenarbeit sehr gut. Es kamen während der Sanierung ja immer wieder neue Probleme auf uns zu. Da haben alle gut mitgezogen, auch wenn sich im Terminplan einiges verschoben hat. Am Ende hat die Sanierung nur sechs Monate länger gedauert. Das war sehr erfreulich, da ich mit einem so geringen Zeitverzug bei der großen Anzahl von Problemen in der Bauphase nicht gerechnet habe – und die Verwalterin, Xenia Meyer, auch nicht.

Dieses Timing haben wir auch den Handwerkern zu verdanken. So ein Lob für die gute Arbeit ist wirklich eine zusätzliche Motivation für alle – und die braucht man bei so einem Großprojekt! 

 

Wie schaffen Sie es, dass alle Rädchen ineinandergreifen?

Kettelgerdes: Es gibt regelmäßige Besprechungen. 

In den Projektbesprechungen sitzen wir mit allen beteiligten Planern und der Bauleitung im Uni-Center zusammen, um die nächsten Schritte abzustimmen und gegebenenfalls Probleme zu lösen. In den zusätzlichen Baubesprechungen kommuniziert die Bauleitung den weiteren Ablauf mit den beteiligten Firmen.

 

Was macht Ihnen am meisten Spaß an Ihrer Arbeit?

Kettelgerdes: Die Baustelle. Die Kommunikation mit den Firmen und Fachplanern und vor allem die Fortschritte. Es geht vielleicht auch mal zurück oder es stockt, aber letztendlich geht es voran. Dazu trägt jeder ein Stück bei. „Geht nicht!“ gibt es nicht.

Kaatz: Auf der Baustelle gemeinsam mit den Beteiligten schnell und pragmatisch Probleme im Bauablauf zu lösen. 

 

Wann sind Sie zufrieden mit Ihrem Projekt?

Kaatz und Kettelgerdes (lachen): Wenn es fertig ist.

Sonja Kettelgerdes ist Diplom-Ingenieurin und Architektin. Ihr Architekturstudium absolvierte sie an der Fachhochschule Köln in Deutz. Seit Juli 2014 ist sie für die Umsetzung von Neubau- und Sanierungsmaßnahmen im Werk tätig – wie zum Beispiel für das Großprojekt Uni-Center – und seit Ende 2016 auch als Leiterin für den Bereich Gebäudemanagement zuständig. 

Britta Kaatz ist stellvertretende Bereichsleiterin und wurde als Diplom-Ingenieurin im Dezember 1999 im Werk zur Verstärkung des damaligen Leiters eingestellt. Ab 2004 baute sie zunächst den Bereich Wartungen (Heizungsanlagen, Feuerlöscher, Brandmelder, Aufzüge, Sanitär) auf und leitet heute Neubau- und Sanierungsprojekte, wie das Studierendenwohnheim Remigiusstraße 14a.

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Mitarbeiter
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Gewerke
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Mio. Euro
Sanierung Uni-Center (verteilt auf
Werk: 15 Mio. € und
WEG: 4 Mio. €)
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Mio. Euro
Sanierung Remigiusstraße 14 a (geplant 2,1 Mio. Euro)
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Projekte auf Maßnahmen- bzw. Projektliste in 2019
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Großprojekte (Remigiusstraße 14a, Uni-Center und Neubau Servicehaus)